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質押紅星美凱龍66.76億元股權“最佳配角”車建新的解圍與自救-

疯牛马不相及 2020-04-25 21:22:39  理工男

作為車建新的家族投資公司,紅星家具與金科淵源甚深——早在2008年,其就成為金科的第一個戰略投資者,以2.53億元取得6%股權。金科股份2011年借殼上市後,紅星家具持股4.55%,後在2014年減持退出。

三個男人一台戲。

讓孫宏斌與黃紅雲這兩個地產大佬握手言和的,是另外一個家居大佬車建新。後者是大眾熟知的紅星美凱龍家居集團的擁有者。

4月14日,金科股份公告稱,金科股東之一的天津聚金物業管理有限公司擬向廣東弘敏企業管理諮詢有限公司轉讓公司11%的股權,交易金額達到47億元。廣東弘敏是紅星家具集團旗下全資子公司,實際控制人為車建新。

這場號稱繼“寶萬之爭”後的中國地產界最大股權爭奪戰,隨著車建新的入局,宣告落幕。

作為車建新的家族投資公司,紅星家具與金科淵源甚深——早在2008年,其就成為金科的第一個戰略投資者,以2.53億元取得6%股權。金科股份2011年借殼上市後,紅星家具持股4.55%,後在2014年減持退出。

車建新捲土再來,為“故交”金科解圍,同時收穫一筆外界看好的投資。“一箭雙雕”的操作,瞬間將人們的視線拉到了紅星和車建新身上。

有評論稱,這場“三贏”的交易,車建新是那個無法被忽略的最佳配角。

而“最佳配角”的故事不止表面上的解圍。在入股金科3天后,車建新就質押了紅星美凱龍66.76億元股權。

據媒體報導,4月18日,紅星美凱龍控股集團有限公司新增質押紅星美凱龍家居集團股份有限公司6.94億股,佔其所持股份比例35.11%,佔總股本比例19.55%。以4月17日收盤價9.62元每股計算,本次質押市值約66.76億元。

企查查數據顯示,車建新間接持有紅星美凱龍家居51.46%股權,為公司實際控制人和最終受益人。

世界三大評級機構之一的惠譽評級近日表示,紅星美凱龍的現金和銀行結餘已經不足以覆蓋125億元的短期債務,因此紅星美凱龍近47億入股金科股份或將令其現金流更為緊張。

解圍之後,是自救?

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1966年,車建新生於江蘇常州的小縣城。

年輕時期,他在當地已是小有名氣的木匠。直到20歲,他借了600塊錢,辦了一個手工作坊。22歲,他憑藉自己的技藝,又開了一個家居門市部。

1994年,車建新成立了常州美凱龍家居集團,從此真正意義上踏上了創業之路。車建新的核心產業為紅星美凱龍控股集團,即兩家上市公司美凱龍(601828.SH)和紅星美凱龍(1528.HK)的母公司。

“從負600塊,到正900億。1.5億倍。”這是他創業生涯中,頻繁提到的數字變化。

如今,車建新自己親手搭建的家居帝國開始縮水,而那位當初的木匠,似乎正在丟掉手中的刨子。

4月17日,紅星美凱龍(601828.SH,1528.HK)正式發布2019年度報告。報告期內,紅星美凱龍實現營業收入為164.69億元,同比增長15.7%;扣非後歸母淨利潤為26.14億元,同比增長1.85%。毛利為107.3億元,同比增長13.9%,綜合毛利率為65.2%。基本每股收益為1.26元,同比增長5%。

全年營收雖然增長了15.7%,但毛利只增長13.9%,綜合毛利甚至比去年下降了。

從數據表現來看,紅星美凱龍2019年營收與淨利潤增速出現明顯下滑,降至四年來最低水平。其中,2019年淨利潤基本與2018年持平,增速僅為0.05%。

不盡人意。

事實上,紅星美凱龍在資本市場表現欠佳,主要原因是回A上市後業績下滑:2018年四季度淨利同比下滑約75%,2019年前三季度淨利下滑7.75%。另有部分原因是紅星美凱龍一直採取“地產+家居”雙輪驅動策略,讓市場難以給其合理的估值。

紅星美凱龍以家居Mall知名,擁有超過300家家居賣場,與居然之家呈南北爭霸之勢。但車建新還喜歡玩地產:2008年他就投資了金科,2009年干脆自己做起了紅星地產。

車建新的紅星地產的核心產品,是以“紅星國際廣場”命名的城市綜合體和以“愛琴海”命名的購物中心,涵蓋寫字樓、SOHO、商舖、住宅等多種產品形態;發展模式有點類似萬達,主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地,同步擴張。

雖然,紅星地產頗為低調,但在地產圈卻不容忽視:據“克而瑞2019中國房地產企業銷售TOP200排行榜”,紅星地產操盤金額478.4億元,位居榜單第59位。


同期,紅星地產還分別在太原、西安、天津等城市獲取了20宗土地。截至2019年12月底,紅星地產的儲備貨值約1800億元。

事實上,紅星地產成立以來確實在大舉擴張。

公開資料顯示,紅星地產成立於2009年,車建新為組建一支強有力的團隊,將原万科、金科、萬達商業等知名管理人才高薪挖角,加入到紅星地產。而經過10年發展,紅星地產已經在天津、重慶、蘇州、太原等全國53城落子約100個項目,成為一家全國性的房地產企業。

不過,眾所周知的是,高速擴張需要強大的資金實力和管理水平作為支撐,並且紅星地產的重要板塊商業地產有著投資大且回報週期長的特點。

在如此背景下,依靠母公司輸血的紅星地產,是否有足夠實力還是在“硬扛”?

紅星美凱龍2018年年報顯示,2018年紅星美凱龍短期借款、長期借款、應付債券等有息負債合計266.11億元,同比增長60.61%。利息費用為16.70億元,同比增長32.46%。此外,還有2.03億元的利息費用資本化。

對此,上交所還專門發布問詢函,要求紅星美凱龍補充披露新增借款資金的成本及主要用途、相關利息費用資本化的依據、說明是否存在資金周轉風險及償債風險以及擬採取的應對措施。

母公司紅星美凱龍尚且“負擔”沉重,紅星地產又如何能“輕裝前行”?

最近一年多,紅星美凱龍賣場業績下滑的同時,紅星地產的增速也確實大大放緩。

克爾瑞數據顯示,2016-2018年,紅星地產的權益銷售額分別為168億元、285億元、403億元,期間增速分別為69.6%、41.4%。2019年權益銷售額為450億元,增速僅為11.6%。

危機始於糟糕的主營業務,所有的情況可以用一句話來描述“現金流不足,欠債越來越多”。

根據2018年一場採訪中車建新的自述,目前,紅星美凱龍的商業模式是,在一二線城市大量買地、造樓、接盤,持有物業。在三四線城市,則輸出品牌與管理。簡單而言,在自營商場收租金,在委管商場收諮詢管理費。

紅星地產依托家居賣場拿地的策略,使其佈局分散,平均每個城市僅兩個項目,這非常不易於管理。

此外,紅星地產的土地儲備集中在二線以下城市,市場遇冷之後面臨極大的去化壓力,紅星地產已出現存貨高、回款慢等危險徵兆,潛在的經營風險巨大。

最需警惕的,是紅星地產及其母公司的債務壓力。

過去,紅星地產的擴張依賴母公司資金,僅2018年獲得的集團借款就達112億元。但是,紅星美凱龍過去幾年與居然之家展開賣場擴張競賽,債務急劇攀升,目前自身面臨極大的債務風險。

母公司紅星美凱龍控股集團的財報顯示,截至2019年6月末,其有息負債高達834.67億元。最近,惠普下調紅星美凱龍的評級至“BB+”,認為其槓桿過高,短期負債過大。2019年末紅星美凱龍的現金和銀行存款餘額為72.29億元,遠不足以覆蓋125億元的短期債務。

2020年年初,紅星美凱龍控股集團募資10億元公司債,原本就是為了償還自身9.5億元借款,但2月27日披露募資用途調整為主要償還紅星美凱龍企發的7.8億元信託借款。

東挪西借,其資金鍊緊張可見一斑。

本次紅星與金科再度牽手,本質上也是車建新解決紅星地產危機的重要操作。

事實上,車建新一直是金科的老友,與黃紅雲淵源頗深。

早在2007年12月,車建新旗下的紅星家具集團便曾經入股金科,以2.53億元的代價取得金科集團6%股權,成為當時引進的第一個公司層面戰略投資者;2017年9月,金科再次與紅星美凱龍控股集團簽訂了戰略合作協議。

而二者最直接的合作則可追溯至2012年。紅星美凱龍進入重慶的第一家家居廣場——位於重慶北環的紅星美凱龍世博家居廣場,是金科建造的。

對於本次增持,紅星家具集團強調,是基於對上市公司的長期了解,認可上市公司的發展戰略,認可管理團隊,認可上市公司的長期投資價值,看好上市公司未來發展前景。

車建新的破局之策是合縱連橫。他的籌碼,是紅星地產擁有的1800億元土儲貨值。

4月3日,世茂房地產與紅星美凱龍達成戰略合作,雙方將成立合資公司,由世茂負責整合地產開發,紅星美凱龍則提供家裝設計等服務。

4月7日,紅星地產將昆明愛琴海購物公園悄然易主給金科,昆明愛琴海購物中心的100%股權也已質押給金科。瘦身、合作開發等均在預料之中。

對於紅星地產來說,調整可能剛剛開始。


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